سوق العقارات في العالم أجمع يعاني من مشاكل عديدة، قد تختلف من مكان الى آخر، فى بعض التفاصيل. ولكن الخطوط الرئيسية فى الازمة تكاد تكون متطابقة. وهذا ماشدنى مقال كتبته «كيو جين» أستاذة الاقتصاد في كلية لندن للاقتصاد عن قطاع العقارات في الاقتصاد الصيني الذي يمثل لغزًا في ذروته، كان يمثل ربع الناتج الاقتصادي للبلاد. ويرجع أهتمامى الى أنه ثمة تشابه بين مايحدث فى هذا القطاع ومايحدث فى مصر. وهي ترى أن الناس في بكين وشنغهاي يدفعون أسعار منازل مماثلة لتلك الموجودة في سان فرانسيسكو ونيويورك، على الرغم من امتلاكهم ربع دخل المشترين الأمريكيين فقط.
يعتقد الكثيرون الآن أنهم على وشك رؤية انكماش عنيف في سوق العقارات في الصين. تريد الحكومة التدخل للحد من المضاربة، وكبح جماح ما تسميه مشكلة «الثلاثة المرتفعة»، من ارتفاع الأسعار، وارتفاع الديون، والتمويل المرتفع. لم يكن النهج أقل من الدراماتيكية. تمويل مطوري العقارات قد انخفض. في وقت سابق من هذا العام، تراجعت مبيعات العقارات بنسبة تتراوح بين 20 و30٪، ولم يتم الانتهاء من مشاريع التطوير الجارية، ونزل الناس إلى الشوارع، وتكاتفوا معًا لوقف مدفوعات الرهن العقاري على مثل هذه المشاريع.
فشل العديد من أكبر مطوري العقارات في الصين في سداد ديونهم. حتى الناجون يعانون من ضائقة مالية وفي أزمة سيولة. يكمن الخطر في أن أزمة سوق العقارات ستدفع الاقتصاد الأوسع إلى أسفل معها، مما يضرب الموردين والشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم في البناء، فضلاً عن استهلاك الأسر. والخطير هو أن النظام المصرفي يمتلك ما لا يقل عن ربع أصوله في الممتلكات.
ما تحتاجه الصين حاليًا هو دعم للأزمة التي تتحقق من تلقاء نفسها، فالاعتقاد بأن مطوري العقارات سيكونون معسرين يدفع المشترين إلى تأجيل مشترياتهم وتمويلهم حتى يجف. بعض التيسير النقدي والاسترخاء في سوق الرهن العقاري لا يكفي، لتحفيز الطلب عن طريق تخفيف قروض الرهن العقاري لن يحل المشكلة ومن المحتمل أن حزمة الإنقاذ المقترحة لن تحرك الإبرة. ستحتاج الحكومة إلى تقديم المزيد من الراحة لمطوري العقارات، على الرغم من سلوكهم السابق الذي لا ضمير لهم. لكسر الحلقة، ستحتاج الحكومة إلى إرسال رسالة أقوى بكثير وغرس الثقة.
ومع ذلك ورغم إن الضغط قصير المدى على الاقتصاد الصيني حقيقي، لكن الصين ليست على وشك مواجهة أزمة إسكان حادة. أولاً، تتمتع الأسر الصينية تاريخياً بمعدلات مدخرات عالية للغاية، مما يسمح لها بمعالجة مدفوعات الفائدة بسهولة نسبية. هذا ليس الوضع كما هو الحال في الولايات المتحدة أو أوروبا في عام 2008، حيث كان أصحاب المنازل المثقلة بالديون غير قادرين على سداد مدفوعاتهم الأساسية.
ولا يزال الطلب المكبوت على المساكن موجودًا، فالتوسع الحضري السريع يعني أن السكان الجدد سيرغبون في الحصول على مكان في المدينة؛ في بلد منحرف بين الجنسين مع سوق زواج تنافسي للغاية للرجال، يصبح العزاب “مؤهلين” أكثر عندما يمتلكون عقارًا.
كما أنه من غير المحتمل حدوث أزمة مالية كاملة. لكون البنوك الكبرى مملوكة للدولة ولن يسمح لها بالفشل. لا توجد سلاسل معقدة ومبهمة للوساطة تميز النظام المصرفي الغربي. سيتعين على الدائنين الأجانب لمطوري العقارات الصينيين أن يخضعوا لخفض كبير، ولكن من المرجح أن يكون التأثير المضاعف على الاقتصاد الدولي محدودًا. اللاعبون الأجانب لديهم تعرض محدود للأصول الصينية بشكل عام: اليوم، أقل من 5٪ من الأسهم والسندات الصينية مملوكة للأجانب. هذا على عكس الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، حيث تعرض العالم بأسره للأزمة المالية لعام 2008.
ما نراه اليوم هو بالفعل الدورة الثالثة لسوق العقارات الرئيسية في السنوات العشر الماضية. للدولة أسبابها للتدخل: كسب قلوب الطبقة الوسطى يبدأ بتزويدهم بمساكن ميسورة التكلفة. يشكل القطاع المحموم أيضًا تهديدًا للاستقرار المالي. في الماضي، توسعت شركات العقارات المسرفة في مجالات لا علاقة لها بالممتلكات، بينما تحولت العديد من الشركات الأخرى إلى الاستثمار في العقارات بدلاً من التركيز على عملياتها الأساسية.
لكن أساليب تهدئة السوق التي تكون سريعة جدًا وقاسية جدًا ستؤدي إلى نتائج عكسية. مشكلة سوق الإسكان مشكلة هيكلية وتحتاج إلى حل بمرور الوقت. إحدى هذه المشاكل هي النظام المالي الصيني نفسه. لقد تفوق الاستثمار في العقارات باستمرار على السوق ككل. يمتلك حوالي 80٪ من السكان عقارات، ونسبة عالية بشكل مذهل – أكثر من 20٪ في المناطق الحضرية، وقد رأيت تقديرات تصل إلى 40٪ في المجموع – تمتلك أكثر من عقار واحد.
مشكلة أخرى هي «اقتصاد العمدة». تبيع الحكومة المحلية الأراضي لزيادة الإيرادات، بالإضافة إلى استخدام الأراضي كضمان للاقتراض بغزارة. غالبًا ما كانت العقارات حافزًا للتنمية؛ عندما يقوم المطور ببناء مساكن سكنية، فإنه يجلب أيضًا الاستثمار في البنية التحتية وتجارة التجزئة والخدمات والوظائف. وهذا يفسر سبب تحول حماسة الحكومات المحلية في العقد الماضي بسرعة من التصنيع إلى التوسع الحضري الهائل، وهي طريقة أسرع لتعزيز الناتج المحلي الإجمالي المحلي. وقد أعطى هذا المجال للمطورين للاستفادة من الأراضي، وتخزين الأراضي، والتوسع المفرط.
للمزيد من مقالات الكاتب اضغط هنا
اشترك في حسابنا على فيسبوك و تويتر لمتابعة أهم الأخبار المحلية
